פסק-דין בתיק ת"א 9922-12-08

עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין.

רקע עובדתי

1.       התובעת היא הבעלים של 1248/1993 חלקים בחלקה 41 גוש 16509 מאדמות העיר נצרת (להלן: "החלקה" או "חלקה 41") והבעלים בשלמות של חלקה 42 באותו הגוש ששטחה 957 מ"ר (להלן: "חלקה 42"), שקיבלה בירושה מבעלה המנוח יוסף נג'יב ריזק (להלן: "ריזק המנוח").

הנתבע הוא בבעלים של 750/1993 חלקים בחלקה 41, שקיבל בירושה מאביו המנוח ח'ליל עבוד כסאברה (להלן: "המנוח כסאברה").

2.       בין בעלה המנוח של התובעת לבין המנוח כסאברה נחתם ביום 21.11.1970 הסכם מכר, לפיו מכר המנוח ריזק למנוח כסאברה מגרש בשטח 750 מ"ר שסומן כמגרש 41/1 בתשריט שצורף לאותו ההסכם (להלן: "ההסכם").

3.       ביום 30.12.2008 הגיש הנתבע המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי (ה"פ 126/08) במסגרתה ביקש להצהיר כי בהתאם להסכם המכר, הוא זכאי לקבל מגרש ששטחו 750 מ"ר נטו בחלקה 41, וכי כל הפרשה או הפקעה מחלקה 41 לא יפגעו בזכותו לקבלת שטח זה. בהסכמת הצדדים הועברה המרצת הפתיחה הנ"ל לבית משפט השלום (ה"פ 17437-03-09) הדיון בתביעה זו אוחד עם תביעת התובעת לפירוק שיתוף, ושתיהן נדונו בפניי.

4.       תחילה נדונה שאלת זכאותו של הנתבע לקבלת שטח של 750 מ"ר נטו בחלקה 41, מבלי לגרוע מחלקים אלו שטחים שהופקעו על ידי עיריית נצרת לצורכי כביש. בפסק דין חלקי שניתן על ידי ביום 18.4.2010 (להלן: " פסק הדין החלקי") קיבלתי את תביעת הנתבע וקבעתי כי " בעת פירוק השיתוף יהיה התובע זכאי לקבל מגרש בשטח של 750 מ"ר, שלם ונקי מכבישים, לרבות מהכביש שתוכנן בהתאם לתוכנית ג/6710. יחד עם זאת, אם יסתבר כי מבחינה תכנונית, או מבחינת המצב הקיים בשטח, לא ניתן לייחס לתובע מגרש בשטח של 750 מ"ר נטו, הדבר יבוא לידי ביטוי בקביעת תשלומי איזון ".

5.       ערעור שהגישה התובעת וילדיה לבית המשפט המחוזי (ע"א 2709-06-10) נמחק, ועל כן פסק הדין החלקי הפך לחלוט.

6.       בתביעתה לפירוק שיתוף בחלקה 41 טענה התובעת, כי יש להורות על פירוק השיתוף בעין בחלקה. לשיטתה, היות והיא הבעלים בשלמות בחלקה 42 ובחלק מחלקה 41, יש להורות על איחוד וחלוקה בין שתי החלקות הנ"ל, כך שתקבל התובעת את חלקיה הרשומים בשתי החלקות במאוחד, ומאידך יופרדו חלקיו הרשומים של הנתבע בחלקה 41, הכל בהתאם לתוכנית חלוקה מוצעת של המודד מרואן זיבק שצורפה לכתב התביעה (ראה סעיף 15 ו-16  לכתב התביעה).

7.       בכתב הגנתו, טען הנתבע, כי הוא אינו מתנגד לפירוק השיתוף, אם כי הוא ביקש לקיים את הוראות ההסכם והתשריט שצורף לו, לפיהם הוא זכאי לקבל מגרש בשטח של 750 מ"ר נטו, מבלי לגרוע מחלקו שטחים שהופקעו לצורכי כביש בהתאם לתוכנית ג/6710. הנתבע הגיש הצעת חלוקה מטעמו של המודד אוסאמה אליאס השומרת על זכותו לקבל שטח של 750 מ"ר בחלקה 41. גם הצעת החלוקה של הנתבע התבססה על איחוד שתי החלקות וחלוקתן מחדש, בדיוק כפי שהציע המודד מרואן זייבק.

8.       לאור קביעתי בפסק הדין החלקי לפיה בעת פירוק השיתוף בחלקה, זכאי הנתבע לקבל מגרש בשטח של 750 מ"ר נטו, נותרה במחלוקת השאלה האם ניתן להורות על פירוק השיתוף בחלקה בדרך של חלוקה בעין בהתאם לסעיף 39 לחוק המקרקעין. לצורך כך מיניתי את המודד נביל חוראני כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המודד חוראני"), אשר נתבקש להכין תוכנית לפירוק שיתוף בחלקה בהתחשב בזכותו של הנתבע לקבלת 750 מ"ר נטו כאמור בפסק הדין החלקי. המומחה מטעם בית המשפט הגיש שתי הצעות חלוקה אפשריות, אשר הועברו לבקשת התובעת לבחינת ובדיקת הועדה המקומית לתכנון ובנייה, שמסרה במכתבה מיום 17.2.2012, כי ניתן באופן עקרוני לאשר את החלוקה המוצעת, כפי שיופרט בהמשך.

טענות הצדדים

9.       בסיכומיה טענה התובעת, כי בית משפט זה אינו מוסמך לאשר את החלוקה בחלקה 41 תוך צירוף חלקה 42 אלא באמצעות תוכנית מתאר מפורטת לאיחוד וחלוקה ללא הסכמה בהתאם לסעיפים 121 ו-122 לחוק התכנון והבנייה, שנמצאת בסמכותם הבלעדית של מוסדות התכנון. לגישתה, ההסכם שנחתם בין בעלה המנוח לבין אביו המנוח של הנתבע בשנת 1970, הינו הסכם מכר ואינו מהווה הסכם חלוקה, ועל כן יש צורך בעריכת תוכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה וקביעת תשלומי איזון, דבר שאינו בסמכותו העניינית של בית משפט זה, כאמור לעיל.

התובעת טענה, כי יש לפסול את חוות דעת המודד חוראני מכמה טעמים. בין היתר נטען, כי לא עמדה בפני המודד תוכנית מתאר ג/11810 החלה על חלקה 41, שלפיה יש לערוך במתחם זה תוכנית מפורטת, שמפקיעה חלקים מהחלקה למוסדות ציבור ולשטחים פתוחים, דבר הפוגע קשות בחלקיה של התובעת, ומהווה פגם חמור שיש בו כדי להביא לפסילת חוות דעת המומחה. המומחה לא ערך בדיקה שמאית לנזקים שייגמרו לתובעת, לרבות ההוצאות לצורך התאמת דרך הגישה המוצעת למצב הקיים בשטח, לעומת הרווח של התובע הנובע מן העובדה, כי הוא עתיד לקבל מגרש עם חזית מסחרית העולה בשווייה על החלקים שעתידה התובעת לקבל בהתאם להצעה. נטען עוד, כי הצעות החלוקה פוגעות קשות בזכויות הבנייה והפיתוח העתידיות של התובעת, ומצמצמות את אפשרויות הבנייה בחלק שנותר לה בחלקה 41. בעניינים אלו הפנתה התובעת לחוות דעת הארכיטקט חסנין אבו סיף, וחוות דעת המהנדס סמיר קעואר שהוגשו מטעמה. 

10.   הנתבע טען בסיכומיו, כי יש להורות על פירוק השיתוף בחלקה 41 בעין בהתאם להסכם שנחתם בין המנוח ריזק למנוח כסאברה בשנת 1970, שמהווה הסכם פירוק שיתוף סופי, אשר קבע את גבולות המגרש אותו יקבל אביו של הנתבע, שטחו, ומיקומו בהתאם לתשריט שצורף לאותו הסכם. הנתבע הוסיף, כי יש בהתנהגות הצדדים במשך עשרות שנים כדי להעיד על קיומו של הסכם פירוק סופי. הנתבע טען לקיומן של מספר אינדיקציות המעידות על קיומו של פירוק שיתוף; ראשית נטען כי התובעת בנתה את בית המגורים שלה בחלקו על חלקה 41 ובחלקו השני על חלקה 42, כך שהיא ידעה וזיהתה את החלקים השייכים לה בפועל בחלקה. עוד נטען, כי התובעת הגישה בקשה להיתר בנייה למרפאה השייכת לקופת חולים כללית תוך שהיא מציגה את עצמה כבעלים היחיד במגרש 41/ב, וחתמה על הסכם שכירות עם קופת חולים כללית לפיו היא הבעלים והמחזיק הבלעדי במגרש 41/ב  (ראה נספחים ז', ח' ו-ט' לתצהיר הנתבע). יש בהתנהלות זו משום אינדיקציה נוספת לקיומו של פירוק שיתוף בין הצדדים, לפיו נהג כל צד בחלקים השייכים לו כעולה על רוחו. לאור טענת הנתבע לקיומו של הסכם פירוק שיתוף בין הצדדים עוד משנת 1970 הוא סבור כי התובעת אינה זכאית לקבל תשלומי איזון.

לעניין טענת חוסר הסמכות העניינית טען הנתבע, כי הטענה הועלתה בשיהוי רב, תוך שינוי חזית, בחוסר תום לב, ובניגוד לאמור בסעיפים 15 ו-16 לכתב התביעה שהוגש על ידה ואף בניגוד להצעת החלוקה של המודד זיבק שצורפה לכתב התביעה. לטענתו, הצעות החלוקה מטעמו ומטעם המומחה שמונה מטעם בית המשפט הסתמכו על האמור בכתב התביעה והצעת החלוקה שצורפה לו, ועל כן מנועה התובעת מלהעלות טענות באשר לסמכותו העניינית של בית משפט זה. הנתבע אף ביקש לרשום זיקת הנאה וזכות מעבר בחלקה 42 לטובת המגרש שהוא עתיד לקבל. לטענתו, בהתאם להסכם משנת 1970 ומאז שרכש אביו את המגרש 41/א ועד היום, הוא עושה שימוש בדרך העוברת בחלקה 42 ועל כן, יש לרשום לטובתו זיקת הנאה שעניינה זכות מעבר בחלקה הנ"ל.

דיון והכרעה

טענת חוסר הסמכות העניינית

11.   טענת התובעת בדבר העדר סמכות עניינית דינה להידחות וזאת מכמה טעמים. ראשית, טענה זו נטענת בחוסר תום לב במטרה לסכל כל אפשרות לפירוק שיתוף, כפי שיפורט להלן. התובעת שהחזיקה בידה את החרב והראשונה שהגישה תביעה נגד הנתבע לפירוק שיתוף בחלקה 41 בחרה בעצמה להגיש את תביעתה מלכתחילה לפירוק שיתוף בחלקה 41 תוך צירוף החלקים המגיעים לה בחלקה 42 שנמצאת בבעלותה, כאמור בסעיפים 15-16 לכתב התביעה. לא זו אף זו, לכתב תביעתה צירפה התובעת הצעת חלוקה מטעמה של המודד זיבק, לפיה החלוקה המוצעת מחלקת את חלקה 41 תוך איחוד חלקיה של התובעת בחלקה 41 עם חלקה 42 שבבעלותה.